부동산 수익률 계산기｜월세·보증금·대출 반영 임대수익률 계산

매입가격·보증금·월세·대출 조건을 입력하면 예상 임대수입, 비용을 뺀 금액, 투자금 기준 수익률을 함께 확인할 수 있습니다. 아래 예시로 각 결과가 무엇을 뜻하는지 먼저 살펴보세요.

입력 예시와 실제 계산 결과

2026년 9월 6일 아래 가정값을 계산기에 입력해 결과를 확인했습니다. 실제 매물이나 평균 수익률을 나타내는 자료가 아니라 도구 사용을 위한 예시입니다.

입력값: 매입가격 300,000,000원 / 보증금 50,000,000원 / 월 임대료 1,000,000원 / 대출금 100,000,000원 / 연 이자율 4% / 공실률 10% / 연간 운영비용 2,000,000원 / 취득 부대비용 15,000,000원.

수입과 비용: 연간 총 임대료 12,000,000원 → 공실 반영 임대수입 10,800,000원 → 대출이자 4,000,000원과 운영비 2,000,000원을 차감 → 예상 연간 순수익 4,800,000원.

화면의 수익률: 총투자금 기준 단순 수익률 3.81%, 총투자금 기준 순수익률 1.52%, 자기자본 기준 수익률 2.91%, 예상 자기자본 투입액 165,000,000원입니다. 비율은 소수점 둘째 자리까지 표시합니다.

세 가지 수익률이 다른 이유

이 도구의 총투자금은 매입가격과 취득 부대비용의 합입니다. 위 예시에서는 315,000,000원입니다. 자기자본은 총투자금에서 보증금과 대출금을 뺀 165,000,000원으로 계산합니다.

총투자금 기준 단순 수익률 = 연간 총 임대료 ÷ 총투자금 × 100. 예시에서는 12,000,000 ÷ 315,000,000 × 100 = 약 3.81%입니다. 공실과 운영비, 이자를 빼기 전 수치입니다.

총투자금 기준 순수익률 = 예상 연간 순수익 ÷ 총투자금 × 100. 예시에서는 4,800,000 ÷ 315,000,000 × 100 = 약 1.52%입니다. 이 계산기는 이자를 차감한 금액을 사용하므로, 이자 차감 전 영업소득을 쓰는 수익률과 구분해야 합니다.

자기자본 기준 수익률 = 예상 연간 순수익 ÷ 자기자본 × 100. 예시에서는 4,800,000 ÷ 165,000,000 × 100 = 약 2.91%입니다. 분모가 달라진 결과이며, 비율이 더 높다는 이유만으로 더 안전한 투자라는 의미는 아닙니다.

계산식과 입력 단위

금액은 모두 원 단위입니다. 3억 원은 300,000,000으로 입력하세요. 월 임대료만 월 기준이며, 운영비용은 1년 동안 부담할 금액을 합산해 입력합니다. 금리와 공실률에는 4%, 10%를 각각 4와 10으로 입력합니다.

연간 총 임대료 = 월 임대료 × 12
공실 반영 임대수입 = 연간 총 임대료 × (1 − 공실률 ÷ 100)
연간 대출이자 = 대출금 × 연 이자율 ÷ 100
예상 연간 순수익 = 공실 반영 임대수입 − 연간 운영비용 − 연간 대출이자

공실률은 연간 임대료 중 받지 못할 비율로 단순 반영합니다. 예를 들어 정확히 한 달간 월세를 받지 못한다면 약 8.33%이며, 10%와는 다릅니다. 대출금과 금리는 계산 기간인 1년 동안 같다고 가정합니다.

반영되는 비용과 빠지는 항목

취득 부대비용에는 사용자가 파악한 취득세·중개보수 등 매입 시 비용을 넣을 수 있습니다. 연간 운영비용에는 재산세·보험료·수선비·관리비 중 소유자가 부담할 비용을 합산하세요. 이미 입력한 비용을 다시 더하지 않도록 항목을 구분하는 것이 좋습니다.

이 도구는 세율을 적용해 세금을 자동 계산하지 않습니다. 임대소득세 등 별도로 입력하지 않은 비용, 대출 원금 상환, 보증금 반환, 매각 시 비용과 매매가격 변동은 자동 반영되지 않습니다. 따라서 화면의 순수익을 세후 실수령액으로 해석하면 안 됩니다.

원금과 이자를 함께 갚는 대출이라면 연간 이자를 단순 계산한 이 도구의 결과와 실제 현금 흐름이 다릅니다. 실제 상환 일정과 본인의 비용 자료를 따로 대조하세요. 보증금은 반환 의무가 있는 자금이며 임대수입에 더하지 않습니다.

결과가 예상과 다를 때 확인할 것

수익률이 지나치게 높거나 낮을 때: 금액을 만 원 대신 원으로 입력했는지, 월 운영비를 연 운영비로 바꾸었는지, 금리를 소수 0.04 대신 4로 입력했는지 확인하세요.

자기자본 수익률이 계산 불가로 나올 때: 매입가격 + 취득 부대비용 − 보증금 − 대출금이 0 이하인지 확인하세요. 이때는 해당 비율로 투자성과를 비교할 수 없습니다.

공실이 길어지거나 금리가 오를 때: 다른 입력값은 고정하고 한 항목씩 바꿔 차이를 비교하세요. 위 예시에서 공실률을 20%로 바꾸면 예상 연간 순수익은 3,600,000원입니다. 공실률 10%를 유지하고 금리만 5%로 바꾸면 3,800,000원입니다.

이 도구를 활용하는 범위

동일한 가정으로 여러 임대 조건을 비교하고, 비용 변화에 따른 차이를 살펴보는 참고 도구입니다. 현재 입력값으로 계산한 예상치이므로 미래의 수익이나 매매가격을 예측하지 않습니다.

입력 방법이나 계산 결과에 문제가 있다면 문의하기에 이 페이지 주소와 사용한 입력값, 기대한 결과를 알려주세요. 다른 도구는 생활 계산기 목록에서 찾을 수 있습니다.